你买二套房吗？

房地产刺激政策再加码

　　住建部、财政部、央行8月31日联合发布通知，下调住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，通知称，为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

　　据了解，今年3月30日，央行、住建部、银监会曾联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中对于公积金贷款规定，使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　而昨日发的通知中，公积金二套房的首付比例进一步下调。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。这意味着，如果贷款已经还清，二套房公积金贷款的首付只需两成。

　　不过，在这份通知中，并没有提及二套房公积金贷款的利率是否变动。目前，北京公积金二套房贷的利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。

　　今年6月1日起，北京市已经对公积金贷款政策有所放松。对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。

　　对比北京现行政策和三部委昨日发布的新政，北京如果执行新政，有几个关键问题需要明确。

　　一是昨天发布的新政中，认定标准是结清“相应贷款”，而北京执行的则是只要结清公积金贷款即可;二是北京目前执行政策要求二套为“普通自住住房”，而此次三部委新政中，只是再次购买“住房”，对二套房是否为普通住房并没有特殊要求。

　　而有专家表示，在当前北京高企的房价下，即便实行新政，能因此获益的人群也不多。由于房价较高，房屋的总价较高，如果两成首付，意味着需要贷款就较多，而当前北京二套房贷款的最高额度只有80万元，所以部分家庭只能多付首付。

　　以贷款80万元来计算，只有总价低于100万元的房屋，才可以完全享受到首付2成的实惠。以一套200万的房屋来计算，如果只能贷款80万元，那么首付就高达120万元。

　　当然，购房者也可选择商贷加公积金贷款的组合贷，可以获得更高的贷款额。但当前组合贷款中的首付要求，是“二者取其高”的原则，即要符合首付额较高的贷款方式。而目前商贷首付比例高于公积金贷款，也就是说，组合贷款的首付比例也不会按照公积金贷款的要求，而执行的是商贷的标准。

　　不得不提及的是，今年以来，已有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等地还提出增加公积金贷款额度。8月27日，住建部、商务部等六部委更是联合下发的新政公布，放开了境外个人在中国购房的时限、数量要求，并且降低了外商投资房地产企业的门槛。

　　由此，中国楼市“限外令”10年来首现松动。

　　事实上，在几轮政策加码的驱动下，我国百城新房均价同比环比均出现“双双上涨”。

　　中国指数研究院的数据显示，2015年8月，全国100个城市新房均价为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点。另外，在连续十个月同比下跌后，百城房价也迎来了首次上涨，同比涨幅达0.15%。这也是十六个月以来的首次环比、同比双双上涨。

　　环比方面，8月，全国100个城市新房均价为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点。从涨跌城市个数看，51个城市环比上涨，比上月增加5个，涨幅居前的有上海、湛江、北京、南京等城市，上海以3.77%涨幅居首。值得注意的是深圳本月上涨了0.72%，涨幅较前几个月有所收窄。49个城市环比下跌，比上月减少了4个，跌幅居前的有宝鸡、绵阳、大连、福州等地，最高跌幅为宝鸡的1.86%。

　　同比方面，在经历连续十个月同比下跌后，8月份百城房价实现止跌，上涨了0.15%。同比上涨的城市个数为18个，较上月增加1个。其中，深圳上涨26.38%，仍居首位。同比下跌的城市个数为82个，较上月减少1个。其中，桂林、绍兴等5个城市跌幅超过10.00%。

　　在今年一系列宽松政策影响下，楼市持续呈现回暖态势，对于8月份的房价数据，中国指数研究院认为，8月市场成交继续保持稳定，百城价格指数环比涨幅扩大，并推动同比止跌转涨。政策方面，8月26日央行再次降息降准，今年以来央行已三次全面降准四次降息，此次“双降”将进一步刺激消费者购房需求。供应方面，房企制定少量缓推的推盘策略，为“金九”旺季提前热身，重点城市供应量平稳释放。库存方面，供需两端表现均衡，库存压力继续释放。

　　从重点监测的十大城市来看，8月十大城市住宅均价为19962元/平方米，环比上涨1.95%，涨幅较上月扩大0.80个百分点。十大城市中，成都、广州环比下跌，其余城市均上涨。同比来看，十大城市住宅价格同比上涨3.83%，涨幅较上月扩大2.53个百分点。十大城市中，深圳、上海、武汉、北京、南京5个城市同比上涨，其余城市下跌。

　　对于后市走向，中国指数研究院认为，央行降息降准将为9月传统楼市旺季的到来再增动力。在地方政策积极配合、房企加快推盘的作用下，预计下月至年底楼市将呈现供需两旺的态势，“金九”旺季或将如期而至。价格方面，目前全国楼市仍以去库存为主基调，部分城市去化压力尚存，房价将继续保持平稳。

实际影响小但心理影响巨大

　　“2015年，房地产政策正延续去行政、重市场的调控思路，在多个环节进一步放开。”中原地产首席分析师张大伟表示，此次二套房首付再降低，一定程度上代表了2014年以来第四轮楼市刺激政策的继续升级。

　　对于二套房公积金最低首付比例的再降低，易居智库中心研究总监严跃进分析，政策继续放宽意图很明显，即希望在9月份以及第四季度，房地产市场能够发挥提振市场信心、盘活存量资产、带动经济复苏的功能。