新华社发
据新华社北京3月30日电 3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。同一天，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为２０％；对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为３０％。
当天，财政部、国家税务总局也联合发布消息称，经国务院批准，我国将从２０１５年３月３１日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过５年（含５年）下调为超过２年（含２年）。
两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足２年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买２年以上（含２年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买２年以上（含２年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
我国目前执行的个人住房转让营业税政策自２０１１年初开始实施，规定个人将购买不足５年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
银行反应：
首付比例贷款利率有望双降
央行二套房贷款新政出台后，岛城各大银行口径一致，均表示将严格遵照央行最新政策，但仍需等待正式文件下发后执行。岛城一家国有银行信贷部负责人告诉记者：“预计各大银行政策会陆续出台，二套房首付款比例和利率都会有所调整，执行差别化定价制度。”
农业银行青岛分行住房金融与个人信贷部副总经理李怡则说：“首付比例将遵照央行政策执行，而二套房贷款利率会不会有优惠要视市场情况而定。”邮储银行青岛分行相关负责人也表示：“二套房贷款利率是否有变化要等待下一步的指示。”
他解释说：“央行在文件中要求，二套房‘最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定’，也就是说，央行只规定了首付款比例的下限，具体的首付比例和利率仍将由各大银行自主定价。”
目前二套房贷款利率普遍是上浮10%至15%。如果银行只调整首付款比例，而不调整利率，对于刚需购房者来说，贷款金额的增加和高利率的双重压力，将使月供大大增加。
因此，他认为：“在首套房贷款主流利率在9.5折左右的情况下，二套房贷款利率有望下调至基准。当然，银行依然会根据信用状况和还款能力执行差别定价，银行信用记录和业务来往更多的客户将获得利率上的更多优惠。”
3月30日，五大国有银行及邮储银行、青岛银行等办理房贷业务较多的银行均表示，从今年元旦开始，虽然陆续下调了首套房贷款利率，但前来办理贷款的客户数量并没有显著增多，因此，目前贷款额度比较充足，“额度方面，可以说毫无压力。”邮储银行青岛分行一位信贷经理说。
业内分析：
部分新房优惠空间将收缩
“首付比例的减轻可以让有能力的置业者提前实施购房计划，完成改善需求，同时会促进楼市的回暖。”楼市分析人士张百忍说，此前，针对二套房，公积金和商业银行的贷款首付比例为60%，首套房则为30%，此番调整，信贷政策直接回归到了2009年的水平。调整后的政策明显带有开放性和鼓励性，是这么多年以来非常罕见的刺激性政策。
对多数购房者来说，利好政策出台，会不会一改此前房价续跌的局面，出现新一轮的上涨行情？“成交量会有增长，但对供过于求的区域，比如黄岛、城阳等区域，楼市基本面很难改变，所以不会出现政策一调就涨价的情况。”房价点评网高级分析师张斌说，但有一点，主城区部分开发项目的优惠空间可能会进一步收缩。
多位业内人士表示，过去的几年里，受限购、限贷政策的影响，岛城已经多处楼盘曾打出“首付仅一成或两成”的营销策略，刺激市场需求释放。“这在很大程度上透支了市场购买需求。”张斌说，去年岛城公积金贷款的利用率达到了95%，这次公积金政策调整的利好，也不会人人都能享受到，公积金使用率太高，意味着政策跟进执行的时候，审批放款的时间会很长。
背景
“二套房贷”政策变化历程
5年来，我国对“二套房贷”的政策经历了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于60%”，从“认房又认贷”到“认贷不认房”的变化。
2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）。
“国十条”规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，银行对二套房认定是“认房又认贷”，即只要手头有一套房，不管是否为贷款所买，其再贷款买房时均被视为购买二套房。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2014年9月30日，央行、银监会对房地产“限贷”政策作出调整。其中，“二套房贷”的松绑尤受关注，被市场普遍称为“认贷不认房”，但此次二套房的首付比例依然执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
据人民网
网友声音
@春树谷雨：一套房的首付还没有呢，二套房只有呵呵了。
@H_King：真正要买房的，更关心的是月供要多少钱，收入能不能完成月供标准。
@李剑芳：我的老本行，楼市好转，好现象。
@阳光下的丫苗：降房价才是硬道理！
权威声音
信号稳定住房消费
分析人士指出，２０１５年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
２０１５年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。
倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。
今年全国两会期间，国务院总理李克强在工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。
分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
楼市金融政策回常态
根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于４０％。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在３０％左右，此前我国二套房普遍执行６０％至７０％，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到４０％左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”
中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。”
效果加大房屋流转率
“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京３００万元的二手房，购买两年后卖出可减免１５万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。
据链家地产测算，目前北京二手房市场约有１６％的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到８％，购房者负担将会有所降低。
不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。
据新华社
（来源：半岛网-半岛都市报）
