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央行已连续六次降息 提前还贷是否会划算?


去年十一月至今,央行已连续六次降息,一些银行对于提前还房贷是否收取违约金和手续费的政策开始放松,提前还贷的话题再次被提及。

不过,银行人士提醒,提前还贷不一定适合每个人,需要从贷款利率、个人投资能力以及经济大环境等多方面综合考虑。

提前还贷省了哪些钱?

毫无疑问,提前还贷的初衷就是减少利息支出。综合而言,目前提前还款的方式无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。从理论上来讲,提前全部还贷无疑利息支出是最少的。

记者用理财计算器算了一笔账,如果你在2011年8月,选择组合贷款贷了50万元,当时商业贷款、公积金贷款的基准利率分别是7.05%、4.9%,每月原还款额1671.66元、1326.82元,共计2998.48元。若计划在今年12月一次性还清尾款,则分别需要支付239097.9元、233262.11元,可节省利息275773.27元、175397.47元,共计451170.74元,这确实是一个客观的数字。

不过,农业银行复兴支行行长李旺全指出,这考验的是还款人的经济实力,只要有合理的计划和安全的预期资金流,这种方式是最优的。

如果经济实力不允许,也可以选择部分提前还款。工商银行东堤支行一位工作人员提醒,因为计算方式相对复杂,具体还是要向办理房贷的业务部门咨询。他们会为贷款人设置最合理的还款方式。

哪些费用需要支付?

千万不要以为,提前还贷只是把贷款总额减去已还款总额这么简单,因为除了银行有一个复杂的计算系统帮你计算剩下需还的资金,你还需要支付一定金额的手续费,也称为“罚息”或“违约金”,一般在合同里面会写明。

记者比较发现,目前我市五家国有商业银行基本都是允许还款一年后才可以申请提前还贷,且基本都是要求还款人按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为赔偿。

值得注意的是,一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而目前我市的五家商业银行调整利息的时间都是每年1月1日,市民提前还贷时也要关注这个时间点。

“一般房贷金额较大,若无特殊原因,很少有客户会提前还贷,更何况,这几年银行利率一直处于降息通道,且未来降息预期依然较高,提前还贷的人可能会越来越少。”李旺全表示。

哪些情况提前还贷不划算?

虽然可以省下利息,但是李旺全提示,三种情况不适合提前还贷。

比如,如果你是第一套房,而且还享受了7折利率,就不要考虑房贷提前还款了。以目前的利息计算,五年期以上贷款基准利率仅为4.9%,7折就是3.43%,这是非常低的利率了。更何况,加息的预期越来越强烈,相对的却是收入在逐步增加,所以还款压力会越来越小。而且,如今,不管是银行理财产品,还是各种其他投资渠道,只要不出大意外,年收益基本都能超过3.5%。所以,如果有投资方向,借款人大可将资金用于投资,用回报来支付利息。

此外,等额本息还款年数接近中期的贷款者不宜提前还贷,因为,等额本息还款法是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

类似的道理,等额本金还款期超过三分之一的也不适宜提前还款。等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

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