■polaris：现在好多开发商只有三个或四个证件就开始出售房子，请问这样做合法吗？还有我们购房者和他们此时签署的合同受法律保护吗？
答：房地产开发企业销售商品房时，应具备5个证件：1、建设用地规划许可证；2、国有土地使用权证；3、建设工程规划许可证；4、建设工程施工许可；5、商品房预（销）售许可证。五项条件，保证了房地产开发行为在土地取得、建设施工、销售环节的合法性。无论是商品房预售还是现售，五证齐备，房地产开发企业的销售行为方为合法，购房人与之签订的买卖合同才具有法律效力。购房人在签订购房合同之前一定要查验商品房的销售条件是否完备。
■昨夜西风：长安区永邦天汇能补证吗？大约需要多长时间？
答：永邦天汇还没有相关证件，目前也不具备销售条件。据了解，永邦天汇相关证件正在办理中，具体何时能办妥，目前相关方面还不能确定具体时间。
■摩卡小小鱼:我买了一套二手房，但是房本上没有写地下室，我们怎么才能证明以后这个地下室是我们的。
答：证明地下室的所有权，如是一手房，购买者关于地下室须与开发商签订购置协议，协议生效后是为凭证；如是二手房，购房者必须与原房主签订购买或赠与协议，协议生效后是为凭证。
■三更四书：目前亲戚的还建房（在建）每平售价约为同地段商品房的60%，5年后拿证，有可能一次性溢价。由于现金不足，我准备置换购买，打算出售建明小区的一套80多平米的老房，这个有没有可操作性？
答：置换指的是从差的位置转移到好的位置，原地置换只会增加税费成本。还建房适合房主本人持有，石家庄改造入住后10年都拿不到房产证的项目并不罕见。如果是自己的，没事，是别人的难免担心，亲戚也靠不大住，据律师朋友说，90%的官司都涉及亲戚之间的房产问题。
■流年：2006年在裕华区二环外买了一套82平的小产权房，今年在万达附近贷款50万买了一套用于自住。二环外的房子现在出租每月1000，如果出售的话大约在40万左右，是出售合适，还是出租合适？如果出售的话，资金是还贷，还是伺机继续购入？
答：如有赚，这种没有产权的，位置较偏的，出租收益比低于固定利率的，应该减掉。伺机在调整末期置换成核心位置房产。
■无声雨：小区车位无产权，签订的是租赁20年，赠送50年使用权的租赁协议。这样的车位有没有投资价值？现在的车位基本都是无产权的，不敢买。总感觉没有保障一样，这种没产权的如何保障自己的权益。
答：无产权车位是大众广泛认可，管理单位同时认可的一种变向物业，随着车位保有量的逐步提高，外面能停车的地方越少越少，而且随着道路通行管理的规范，路边停车的成本也会逐步提高。等到大家接受了这种高，那么它必然向繁华位置的停车位转移溢价。没产权，物业税绝缘了。
车位投资和地上拥量、拥比例有关，简单的观测就是看交通拥堵情况，如果不属于建设规划的问题，而是人口密度和拥比例总量的问题，应果断投资，反之就是虚火。
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