“首付降低了，我买房更容易了。但是，其他钱还是要从银行贷款，我算了笔帐，买二套房利息比首付7成的时候增加了一倍。”市民张先生已经有了一套小房子，现正计划购买第二套房子，但上月底出台的楼市新政让他对于首付几成，有点犹豫不决。
二套房首付比例降至4成
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款买房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这也意味着，浔城市民今后购买二套房首付最多只需40%。
“最近我刚好有买二套房的计划，但是首付需要七成，负担太重了，一直没有买。”张先生介绍，目前家中有25万元的流动资金可用于购房，但他和妻子看中的几套房子，售价均在50万元左右。按照相关规定，此前张先生需要支付35万元的首付款，剩下的房款可通过银行贷款。张先生说，他和妻子原本计划着找亲朋好友借10万元，付完首付后，再用公积金贷款。然而，新政实施后，他和妻子不需要借钱就可以购买二套房，甚至还能留下一部分钱补充为装修费用。
可没等张先生高兴多久，在银行工作的朋友给张先生算了一笔帐，虽然首付比例下降，但由于贷款额度增多，张先生在还款期内需要支付利息上涨了不少。
首付额度不同，贷款利息总额相差一倍
目前我市中心城区(含浔阳区、庐山区、开发区)住房公积金个人贷款最高限额提高为夫妻双方均缴存住房公积金的家庭35万元/户、夫妻一方缴存住房公积金的家庭25万元/户。张先生和妻子均缴存了住房公积金，两人可用公积金的贷款额度为35万元。
假设未来10年中，贷款利率没有调整，以首付35万元，使用公积金贷款15万元，贷款期限10年为例，如果张先生使用等额本息的还款方式，那么他每月需还1518.68元，利息总额为32241.25元。如果张先生使用等额本金的还款方式，那么他最初的月供为1750.00元，逐月降至1254.17元，利息总额为30250.00元。
如果张先生按照新规，首付仅付4成，也就是20万元，那么张先生需要使用公积金贷款30万元。同样假设未来10年中，贷款利率没有调整，贷款期限为10年，如果张先生使用等额本息的还款方式，每月需还3037.35元，利息总额为64482.50元。如果使用等额本金的还款方式，张先生最初的月供为3500元，逐月降至2508.33元，利息总额为60500.00元。
由此可以看出，无论首付比例为多少，等额本息与等额本金的利息总额相差并不大，但使用贷款额度不同，其利息总额可相差一倍。对于没有公积金的市民而言，如果使用商业贷款，那么两者之间的利息总额最多可相差5.1万元。
“看上去两者之间的利息总额相差只有3万元，但我的月供却从1518.68元涨到了3037.35元，每个月的经济压力增加了不少。”几经思考，为了不影响日常生活的品质，张先生最终还是决定将首付调整为25万元，再使用公积金贷款。
理财专家建议，减少首付额度，余钱用于投资
对此，银行理财专家表示，虽然简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加，但帐不能简单的这样计算。在七成首付的情况，张先生需多缴纳首付款15万元。如果张先生选择将这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于2.8%，10年的收益总额将超过42000元，远高于利息差。总体来看，张先生的成本还是降低了。
“仅按照张先生家25万元的流动资金计算，付完20万元的首付后，他还剩下5万元的流动资金。如果直接购买银行理财产品，按照平均4.6%的年化收益计算，10年后的利息总额至少是23000元。”该理财专家表示，虽然购买银行理财产品的利息总额略低于3万元，但张先生不需要借款，并且手中流动资金增多。遇到合适的投资项目，张先生还可以将5万元与家中的闲钱一起进行投资理财，长远来看完全可以弥补部分甚至全部的成本增加额。
记者 马莹