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如何避免中国式买房


买房,中国人有着自己的特色,对于中国式买房,到底是好还是不好呢。在接下来的内容里,将会对几种中国式买房的内容进行分析,看你到底是哪种,会有什么样的影响。

1、越有钱,越贷款

大多数人的买房思路是:房贷越少越好,有钱就提前还贷,给银行赚利息太不合算了。事实上,在目前市场态势下,这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略:越有钱越贷款,贷款越多越好,期限越长越好。自己的钱呢,去做投资理财。

咱就给买房算笔账吧,350万元房款,首付三成是105万元,贷款245万元,贷款期限为30年。为方便计算,假设小两口全部做商业贷款,采取等额还贷法,按5年以上基准贷款利率6.55%计算,每月还贷15566元,30年利息总额315万元。一次性付款,确实省了这笔巨额利息。但如果他们首付105万元,将其余245万元另做投资。事实上,夫妻俩还可以申请公积金贷款,5年期以上贷款利率是4.5%,每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。

曾经有人算过,30年后的1万元只相当于现在573元,即便通胀这样吞噬财富,30年后的2200万元也相当于现在的126万元了,对小夫妻度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如全额付款买房,这笔钱就无从谈起了。

也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫,但30年漫长的岁月里,万一投资收益没有理想的那么高怎么办?很简单,只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了,再提前还贷也不迟。普通百姓要能借到银行的大笔钱,利率还给打折,也就是房贷了,因此要善用这个机会理财。

2、本和等额,利息差大了

对于一门心思要节约利息的购房者而言,选对还贷方式,节约的利息可以6位数计。

所谓等额本息法,即每月归还的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变,还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。

所谓等额本金法,即每月归还的本金相同,利息逐月递减,月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。

在实际生活中,大多数人会选择提前还贷,有些提前还贷并不划算,比如,采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。同样,采用等额本息还款法的购房者,假如还款已到中期,也没必要提前还款。

因为等额本息法越到后来归还的本金越多,利息越少。还款中后期再提前还贷,对还贷者而言,该还的利息大头都付了,提前还的只是本金,并没有节省利息。

要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民,提前还贷会大量挤占资金。此外,一些市民购买房屋签订商业贷款合同时,享受的是七折利率优惠,或者采用的是公积金贷款,这些利率都低于市面上的理财产品年化收益率。因此,要特别珍惜廉价的贷款。

3、各种过户算成本

这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解,房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最便捷,哪种最省钱?且算成本:

继承法—主要费用:继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取,最低不低于200元。

这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局转名即可。但缺点也显而易见:手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件:第一是证明自己有继承房产的法律资格,或是法定继承人,或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字方可生效。

从上述规定可见,采用继承法过户房产,继承人需要办出各种证明,期间要花费大量的时间和精力。

赠与法—主要费用:个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

需要提醒的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。

买卖法—主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。

中国式买房,你到底经历过哪些或者正在经历哪些过程。但大部分人最常经历的就是第一个和第二个,第三个反而少。不过第三个在未来的二十年内,也会出现最多,因为新老一代人将会出现大规模的更换,房产也会跟着更换。


来源:吉屋网   

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