“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，在中国房地产市场经历了十年九调之后，我们发现市场每年都在被调控，房价每年都在往上涨。哪些购房者属于刚需，哪些又是在投机炒房，恐怕没人敢说，自己能够真正地分清楚。
本人仅仅是一名普通房产律师，既没有深入研究过土地供应量为什么会影响房价，也不懂得货币供应量与房地产市场之间经济学关系。但因为常年处理与房产有关的纠纷案件，几乎每天都在面对开发商、购房人、二手房主、房产中介。因此，或多或少总结出了一些与房产纠纷有关的经验，今天把它们汇总起来介绍给广大购房者，希望能够提高大家在购房时的法律风险意识，减少无谓的购房损失，未雨绸缪，防患于未然。
受篇幅所限，我们不能更加完整、全面地向购房人介绍与买房有关法律知识，根据我们多年的办案经验，在买房时应该引起大家注意的又何止本文中所提到的这七点，其实还有很多很多。我们为什么不厌其烦地向大家介绍这些法律知识，是因为在房屋买卖纠纷中，最受伤害、最无助的，往往是那些有真实购房需求的“刚需”购房者。希望在阅读完本文后，能给大家带来一点帮助，起到窥一斑而知全豹的效果。
(作者供职于北京铭滔律师事务所)
忠告一：
在支付定金之前，要敢于离开谈判桌
我们大多数购房人都没有经过像律师一样的专业谈判训练，在一个卖方占据主导优势的市场环境下，一旦进入购房谈判环节，恐怕就只能被动挨打了。所以我们的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。
合同就像一把“法锁”，双方一旦签字就必须受它约束，谁敢违反就必须要承担法律责任。定金罚则，就是“法锁”的具体表现，交付定金的一方如果违约，就丧失了收回定金的权利，收取定金的一方如果违约，就必须双倍返还定金。
但我们要告诉大家，在交付定金之前，购房人必须有敢于离开谈判桌勇气，如果一味迁就卖方，害怕买不到房子，将会在整个合同履行中陷入被动。
这种被动，可能会让买方钱房两空。
为了更好地让大家明白，敢于离开谈判桌必要性，我们给大家介绍一下卖方与中介经常使用的三种谈判策略，相信当大家了解对方的这些策略后，就能够“敢于离开谈判桌了”。
第一种黑白脸策略，这种策略是一种最常见双人配合策略，不仅在房屋买卖中常用，其实只要有谈判的场合，就会有人使用。这种策略顾名思义，就是一个人唱黑脸，死活不降价，让你感到房源非常紧俏，买房机会稍纵即逝；另一个唱白脸，帮你向卖方说好话，并劝你赶紧下决心先交定金，这样兴许卖方还会降低一点价格。
第二种不情愿卖家策略，在经过一番黑白脸策略折腾后，很多购房人因为担心丧失买房机会，会赶紧向卖方交付定金，这时有经验的卖方，会表现出很不情愿地接受买方的定金，并认可买方的购房报价。
第三种折中策略，在买家表示愿意交付定金并认可卖家报价后，会提出一些相应付款时间、过户时间要求，这时中介为了使双方能够快速签约，会出面折中买方的要求，其实这种折中，是不利于买方在合同履行中主张自己权利的。
在经过以上三个策略后，基本上买家就会按照对方的思路，与其签订购房合同，而忽略了合同履行中的各种法律风险。所以我们给购房人的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。
那么，应该如何做到呢，我们给大家介绍两个常用方法，一是要让对方感到，你也在挑选其他房源，自己看中的并不是只有这一套，而且对方的这一套房子还不是最让你满意的。这样做是想达到一个效果，让对方感到你随时都有可能离开谈判桌，你随时都会被其他卖方吸引走。
二是每做出一个购房条件让步时，就要在其他方面要求卖方给你补偿或优惠。比如，对方不同意降价，那么你就必须要求降低首付款的数额；再比如，对方要求提高首付款的数额，那你就必须要求提前入住房屋。
大家不要担心这样做会丧失购房机会，因为在谈判中，首先考验是双方的心理底线。如果购房人连这点谈判心理素质都没有，那么，即使签订了购房合同，也是被卖方牵着鼻子走，很可能在对方违约时保护不了自己的合法权益。
因此，我们建议大家，如果没有离开谈判桌勇气，就不要坐下来跟对方谈判。
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