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一套房子的金融旅程:从按揭买房到结清,钱是怎么没的?


买房时,首付对应的是金融的杠杆功能

按照郑州目前房产均价10000元/平来说(当然,更多的刚需房价在每平9000左右),若买100平三室两厅的房子,加上契税/维修基金等费用,首套房首付款大致在30万左右。所以,少抱怨多想法勤努力,先凑够30万是正事。

不知道你有没有从金融的角度考虑过,首付运用的实际上是金融的杠杆功能:用较少的钱/一定量的钱去撬动更多的钱或资产。如果你撬动的那个资产,有着泡沫的潜质或正在吹泡泡的过程中,祝贺你——你会以杠杆的倍数获取资产收益!

这种例子我们之前讲过,这次就再啰嗦一次。

假如你是做生意的,10万钱进了一批货,再以12万卖出,你赚了2万,收益率是20%(【12万-10万】/10万)。因种种原因(你的信誉/合作长短/产品畅销度等),生产厂家说你只需支付20%的货款即可提货,此时你进10万的货只需支付2万元,再以12万卖出,归还厂家的8万,你同样净赚2万,而你一共才投入2万,此时你的收益率是100%(【12万-2万-8万】/2万)。这就是个杠杆,借别人的钱去投资/做生意,只要收益大于融资的成本就有得赚。

2010年10月1日前的数年,郑州的房子首付比例是20%,它的杠杆比例是1:5,即用1元去撬动5元的资产,100万的房子你需要首付20万,可房子要涨价是按照100万的资产去涨的,是的,是的,你只掏了20万。2012年郑州房价每平大致在6000多,而今拿到二手市场卖,每平8000多没有多大问题,收益大致是30%左右。如果当时你花20万买了总价100万的房子,这三年收益在30万左右(100万*33%),相比你当时投入的20万本金是翻倍的哦,知道,知道,当然要减去这三年来你的月供,但房价的涨幅远高于你贷款的利息。

这就是杠杆的魅力:让你收益的基数变大,收益的绝对值翻倍。20%的首付杠杆是1:5;30%的首付杠杆是1:3.3;40%的首付杠杆是1:2.5;50%的首付杠杆是1:2。

最后必须强调一点:运用杠杆,必须要把借来的钱投入到有泡沫潜质或正在吹泡泡的资产中,且这种泡沫的速度要大于为此支付的利息等成本。但泡沫处于何种阶段(起步期/膨胀期/即将破灭期),什么时候破灭,我就不知道了。当然,几乎也没人知道。

好,房子买完了,首先恭喜你。其次,要知道:你和房子从此要踏上了一程金融旅行。

月供时,贷款围绕既有的这套房和月供额

月供了一年多,终于交房了。确实坑爹:楼还在那建着没入住呢,可已经月月还款了,交了房可能你还要拉白布条去维权。有什么办法呢?这是目前不得已的现实。

交了房后,就得装修。此时,跟银行发生第二次借贷的关系产生了——装修贷,很多银行都有这种业务。你拿着买房/交房的资料,还有装修合同等去申请贷款。你还要知道,装修贷不只针对新房,旧房子也可以,所以很多急需资金的生意人靠此融资。要记住:钱是打到装修公司的账户上!因此,一定要找信得过的装修公司和中介机构。

按揭款还了半年以上(是得,或许你还没入住呢),当然越长越好了,你又急需钱,此时可以月供为基数申请贷款。但业内做得最好的应该是平安银行的平安易贷,它以月供额的45倍—60倍向你发放贷款,如果你月供3000元,理论上可以贷出18万。跟装修贷一样,这都属于消费信用贷,需要等额本息还款。

按揭款还了一年以上,满足了一些银行的提前还款条件,如果你是2013年至2015年春节前这段时间买的房,或许你的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%-30%的,如果你贷30年的话,上浮部分确实是一笔额外开支。如果你住房公积金又连续缴纳了半年以上,是不是就想着如何置换成低利息的贷款?理论上可行的方式是做一笔二手房交易。买方是首套房,如果有公积金更好(又近乎打了7折),这期间或许会牵扯到假离婚又复婚,资产分割等,但做之前你也得算好账——投入(解押资金筹措/中介服务费/税费等)产出(少支付的利息)比。所以,找一家可靠的中介真的很重要。

当然,也有做按揭房的二次抵押再贷款的,银行能做的不多,也就是这几年的民间借贷这样做过(现在又不让二次抵押了,很有可能以后又放开并且银行也可做)。它的原理是随着房价上涨,资产增值,如一套房子现在值100万,可你欠银行30万的按揭款,其中的70万残值即为二次抵押贷款的基础,打个五折也能贷出35万。如果你是03/04年或08/09年买的房子,这种残值就更大,更为可行的方式是你把按揭款全部还清,解押后再以全款房的名义去银行贷款。

结清后,一个能有效带来现金流的资产

月供还了数年甚至十余年,或者期间你发笔小财,还完/结清了银行欠款,此时你的名下可就拥有了一个能有效带来现金流的重资产。如果你年龄不超过60岁/65岁,那通过这套房的抵押贷款就会更加容易。

循环贷。它的期限是3—5年,你把房子抵押给银行,它给你一个资金使用总额度,你找一个POS机把钱刷出来就可使用了,每月支付利息。每到一整年时,你再筹措到总的贷款额度的资金还到借款卡上,过一下流水账,第二天又可把钱刷出来使用,如此循环3—5年。前两年担保公司火的时候,很多人用这种方法理财,依靠民间借贷和银行借贷的息差,每年能获得10%左右的收益,美其名曰“以房理财”,当然有赚的,也有掉进去的。

最长十年的等额本息贷款。你把房子抵押给银行,获取一笔贷款,之后按照等额本息每月还款,跟按揭买房还月供一样,最长十年。这个十年是受房子的年龄和你的年龄影响的。因为银行规定一般房龄不超过20年,自然借款人最大不超过60岁/65岁,所以要贷十年的等额本息贷款,你的房子应该在1995年之后并且你今年不能超过50岁/55岁。如果你房龄满足,可你年龄离最大贷款年龄只剩7年,那你就只能贷7年的贷款;如果你年龄满足,可房子已有25年,那你就只能贷5年的贷款。

倒按揭。这种贷款虽已推出些年头,可因种种原因,使用的人并不多,但不能因此断定以后做这种贷款的人同样不多。它主要针对的是有全款房的老年人,是补充养老金的一种方式。老年人把全款房抵押给银行,月月从银行领钱用于养老,理论上直到他/她上天堂见上帝的那一刻止,之后银行拍卖老年人的房产,扣完这些年的出借本金和利息后,剩余的钱给老年人的法定/指定继承人。如果老年人很能活,真成了“老不死的”,银行当然也有一套风控方法:设定总的贷款期限(如10年/20年),到期时筹钱归还贷款本息或处置房产归还本息。

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