个人住房商业贷款和住房公积金贷款都与买房人息息相关，央行近日再度“双降”，面对各项新政，贷款买房要怎么用才能最省钱?第一次买房可以贷多少？公积金还是商业贷款？首付几成比较合适？贷款20年还是30年？这些都是在买房贷款中不能忽视的细节问题，下面马上就买房贷款常见的问题进行答疑解惑。
贷款买房怎样才能最省钱
首先，我们要了解最新的贷款政策。
一：客户(以家庭为单位)购买首套住房;或客户家庭名下有一套房，并且房贷已全部结清，再买第二套房：
用纯商业贷款的，首付25%，贷75%，利率执行基准，即：4.9%
用纯公积金贷款的，首付20%，贷80%，利率执行基准，即：3.25%
用公积金+商业组合贷款的，首付25%，贷75%，利率执行基准。
二：客户家庭名下有一套房，并且商贷未结清，再买房用：
纯商业贷款：首付40%，贷60%，利率上浮10%，即5.39%
纯公积金贷款：首付30%，贷70%，利率执行基准，即3.25%
公积金+商业组合贷款的，首付40%，贷60%，商贷部分上浮10%即5.39%，公积金部分执行基准3.25%
三：客户家庭名下有两套或两套以上都无贷款或贷款已全部结清，再买房用：
纯商业贷款，可按首套，首付25%,贷75%，利率执行基准利率，即4.9%
四：客户家庭名下有两套或两套以上住房，其中有一套未结清，再买房：
用商业贷款的，按二套，首付40%，贷60%，利率上浮10%
五：客户家庭名下有两套或两套以上住房，都未结清贷款的，再买房不能贷。
若贷款还清期间只打算购买一套房，那么优先选择公积金贷款。目前公积金贷款的利率5年(含5年)以下是2.75%，5年以上是3.25%;而商贷的利率是4.9%。贷款60万元为例，等额本息贷款30年，公积金贷款将比商业贷款节省近20万元利息。
若还贷期间还打算再购买一套房，那么第一套房优先使用商业贷款，第二套房再使用公积金贷款。
举例说明：分别以贷款60万元，等额本息贷30年为例。
第一种方法：首套房使用纯商业贷款，贷款利率大部分银行可以打九折，也就是4.64%，利息总额是512481.29元，有的银行折扣更低。还款期内再购二套房，根据现有政策，可按首套房标准执行。贷款利率是3.25%，利息总额340045.65元。两套房加起来利息总共是852526.94元。
第二种方法：若首套房使用公积金贷款，贷款利率是3.25%，利息总额340045.65元。还款期内再购二套房，根据现有政策，商业贷款将执行二套房贷款标准，贷款利率上浮1.1倍，没有任何折扣，也就是5.39%。利息是611,558.54元。两套房的利息总额加起来951604.19元。利息比第一种方法多花9万元多。
在买房时，不仅要有对未来的规划，更要算好账，看看哪种贷款方式更适合自己。
三类刚需购房者贷款省钱攻略
首次购房人群
贷款方案：商业贷款银行及还款方式寻突破
首先，对于外地购房人，根据新政目前银行一般要求其提供在京一年以上的纳税或社保缴纳证明，这些证明可以去工作所在的公司开具。其次，对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，但是商业贷款可以贷款的额度比较高，因此建议选择商业贷款，目前部分银行对首套房的借款人政策相对实惠，仍可申请到下浮30%的优惠利率。
在贷款方式上可以选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。如果有提前还款的打算，等额本金就更适合不过了。在购房方面，建议可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于上下班出行。
置业升级人群
贷款方案：卖旧买新 一步到位实现置业升级
对于名下已有住房的置业升级人群，根据目前“认房又认贷”的二套房政策，如果再次购房有可能将被认定为第二套住房。建议最好还是采取“卖旧买新”全款买房的置业升级计划。在购房方面，如果购房目的是为了日后生孩子的需求，不如一步到位选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房，做好长远打算。
首套房贷款购买
贷款方案：“1+1”式置业 公积金二套房更省钱
对于有过贷款购房记录的置业升级人群，从目前的政策来看，即使将这套房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款记录，所以只要再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以建议选择时下年轻人较为流行的“1+1”式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子，这样一来可以减轻首付及还款压力。同时，还可以保持两代人生活上的独立性。
在贷款方面，如果公司有为你缴纳公积金，建议选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠确实能够让借款人省钱不少。