近年来国人对日本的关注度和热情持续升温,在把马桶盖买断货之后,终于又有了新的目标——买房。而随着“买房大军”的东渡,曾经把悉尼、温哥华房价炒高的中国炒房团正在席卷日本。
与去年同期相比,赴日本购房的中国人增加了20%。从北京、上海等地出发的中国旅行购房团,以及数以千计“自由行”的国人纷纷东渡日本,奔向东京、大阪。据介绍,这些地方的房子卖得非常快,有时候在看房或者商量房价的过程中,房子就已经被卖出去了。甚至有东京地区的房产经纪人表示,为了不浪费大家的时间,只跟能付现金的顾客打交道。日本不动产经济研究所的调查显示,由于这些来自中国资金的涌入,日本公寓价格已经升至20世纪90年代以来的最高点,比过去两年提高了11%。
旅行观光+看房投资的“旅行购房团”是多数投资者的首选方式
如何看待火爆异常的日本房市?这种火爆将持续多久?该投资还是观望?投资的收益和风险如何?带着这些问题,笔者走访了专业从事日本房产经济服务的上海志悠商务咨询有限公司(以下简称志悠)。志悠拥有专业日本房产投资咨询及管理经验,与日本暖灯株式会社、东急丽邦投资咨询(上海)有限公司、关司法行政事务所、株式会社小松公司、株式会社富士总业等机构一直保持稳定且紧密的合作关系。致力于帮助投资者做出正确的投资选择,进行健全贴心的资产管理。
日元贬值、东京奥运引爆房市
继5月份对人民币汇率破五(100日元兑换人民币跌破5元)之后,日元持续贬值,于6月上旬创22年新低。而这无形之中使中国投资者在购房时享受了“八折优惠”,成为吸引投资的主要助力。另一方面东京将举办2020年奥运会可能导致房价走高,也给了国人投资日本房产的信心,触发购房需求。
日元持续贬值,5月份破五之后于6月初贬至22年新低
对于房市的火爆将持续多就这个问题,志悠认为日本房市基本上不会出现大的异变,至少在东京奥运会到来之前,目前的火热态势将会延续下去。根据国际经验,在奥运会结束后的两三年之内,奥运会东道主国的房产市场会被推至高潮。但在两三年之后,会走下坡路。为此,日本也在积极筹谋对策,大力发展博彩业并着力建设经济特区,将“旅游帝国”的国策发展到了一个新高度。此外,即使这些政策失效,日本房产仍具备长期持有的价值:它的租金收入是稳定的,不会有大的起伏,这和经济形势无关,投资者可以继续从租金回报中获取收益。
投资回报率约为国内3—5倍
笔者从志悠了解到,从横向比较来看,整个亚洲回报率最高的是东京,台北、香港、新加坡、北京等亚洲房产回报率远远低于日本,这种回报率不平衡的客观形势会继续助长日本房产市场的火热。东京市中心五个区住宅年租金回报率一般在6%~8%,黄金地段高达10%。在东京二十三区,不考虑溢价,仅仅租金平均回报率就达5.56%,在黄金地段更是高达15%。而中国国内的平均收益率仅仅在2%左右,香港也不到3%。
选好地段 规避风险
投资房产最重要的是选择地段,对此志悠给投资者三点建议。首先不建议买房偏离市中心太远。离市中心远的房屋,虽然投资成本低,但转手成本高。并且,东京人口在二十三区之外呈现萎缩状态,在长期内很难找到租客,更别谈租金回报率。所以购置房产尽量选择在东京二十三区之内。
第二,不建议买海景房。据日本“海洋研究开发机构”发布的最新研究报告表明,受2011年3月发生的东日本大地震影响,位于日本东北部太平洋海域的日本海沟东侧海底一带发生强烈地震的危险性较高。而日本的防震基准相当严格(把搀杂多层铁板的积层橡胶和减振器组作为抗震层,然后把房屋建在抗震层上,使地震发生的破坏力不直接作用于建筑,从而提升其抗震功能),投资者在购房时只要避开海岸线,就可以将地震的风险降到最低。
第三,建议投资者先确定物件。比如是一室户,还是公寓,还是办公大楼,选定物件之后,再根据保值增值功能的不同选择地段,这是比较明智的投资方法。(