近年来海外房产推介越发频繁。刚结束的秋季房展就可见一斑，海外项目就占了“半壁江山”，海外房产、买房移民成为购房人关注热点。在国内固定资产投资增速持续低迷的同时，购房者对海外楼市的需求却呈现出上升的意愿。但有关专家表示，去海外当房东真需要慧眼，要谨慎“出海”。
现象
海外项目扎堆来京销售
9月18日，记者在北京房展会上看到，与一些国内住宅项目展位少人问津相比，不少购房者主动“杀到”海外房产展区进行咨询。很多海外房产、买房移民项目展位前都有超高人气。一些打出“买房送移民”、“一步到位，全家绿卡”等宣传语的参展商展位咨询者“人满为患”。
据介绍，此次国际展区展位共计360个，比去年展览增长15%；参展项目达到380个，比去年展览增长11.7%。
在众多的海外房产项目中，除了传统上的移民大国美国、加拿大和澳大利亚，一些新兴的移民国家如南欧的葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯，东欧的匈牙利、保加利亚，亚洲的韩国、泰国，都成为当前海外置业和投资移民的热点。
“以前，中国人不愿意离开本国的‘故土情结’，曾是海外房产商不看好中国市场的一个主要原因。”来自美国的瑞麦地产的展会负责人约翰说，不过 “近几年，中国在快速走向国际化。尤其是北京，经济越来越好，文化越来越开放。我们去年开始开拓中国市场，希望在中国市场帮助更多客户解决生活或投资需求。”
调查
教育和投资是两大热点
教育需求、投资需求以及追求更高生活质量的需求，是消费者进行海外房地产投资的四大关键原因。从事商业行业的刘女士表示，丈夫因工作需要经常去美国，再加上年内有生育计划，教学资源和工作需求都非常急迫。“这次来看房展会，主要是集中来了解一下房源和美国的买房政策，如果看到合适的项目，就会及时下手。”
“我们一开始对海外投资没看好，毕竟是异国他乡，但是通过了解，觉得海外投资置地相较于国内买房而言，成本低、收益好，而且有的项目风险也不高。如果我们资金富余的话，真的有在国外投资房产的打算。”正在看展览的中年夫妻这样对信报记者说道。
海外房产的高投资收益和“买房移民”被普遍提及，一位置业顾问告诉信报记者，投资澳大利亚的布里斯班的一套300万元左右的房产，房价5-7年可上涨一倍，租金回报率可达7%。另外，一家欧洲移民机构介绍，葡萄牙允许第三方国家通过置地投资移民。非欧盟国家公民在葡萄牙购买50万欧元的地产，并且全额支付并获得地契后，即可开始办理移民。拥有葡萄牙护照后，可在当地以及欧盟国家居住和工作，无附加条件限制，还可享受世界自由通行，免签证费。
对于海外房产的走热和海外参展项目数量的持续增加，北京房展组委会秘书长郑向东分析认为：“主要原因在于三个方面：第一，中国人整体收入水平的提升以及大众富裕阶层的崛起；第二，随着股市等投资市场的不景气，国人投资渠道更加匮乏，需要寻找新的投资渠道进行合理的资产配置；第三，中国人偏爱不动产投资，且非常注重子女的教育。”
世邦魏理仕发布的《2014年亚洲境外房地产投资数据》显示，2014年，来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%，达到了101亿美元。
戴德梁行的报告预计，国人对海外住宅投资的兴趣将日益提高，这不只是为了获得回报或租金收益，而且还是一个财富保值工具。投资目的地的最佳选择将依然是伦敦或纽约等全球金融中心。
提醒
要摆脱国内“投资经验”
但由于经济水平、市场起伏、汇率变化、文化背景、地理环境等因素的差异，国人的海外置业之路暗藏着各种风险。
如2012年，做建材生意的王先生以近400万元人民币的价格在日本东京买了一套房子，现在估值大概430万元，每个月还可以收到18万日元(约合人民币9253元)的租金。但他表示，“考虑日元的贬值因素，房子可能还亏了”，不过他近期不打算出手，“房子靠近东京2020奥运会的主赛场，位置还不错，我也看好东京房子的前景”。
除市场风险外，中国人的“投资经验”或许会影响投资状况。在中原地产首席分析师张大伟看来，很多购房者在过去的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的国外，很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。
购房者还可能面临法律方面的风险。张大伟表示，中国人不懂当地的法律，比如租房合同、房屋买卖等方面的规定，在具体操作过程或许会出现一些问题，造成经济上的损失。
持有房屋的成本也是海外置业不可忽视的一个要素。北京理工大学房地产研究所所长周毕文分析称，美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生空置税等一些额外的费用。
专家
需要慧眼 谨慎“出海”
对于房展会上比较火热的海外地产投资现象，陈志秘书长的观点比较谨慎，他认为，虽然一些海外房产宣传的收益很可观，碧海蓝天的房子买房还送国籍的政策也看上去很美，但国外的房地产市场毕竟与国内市场不一样，也会有很多市场政策的风险，所以投资者在购买海外房产前要自己做足功课，要对当地的法律法规、项目实际情况、外汇汇率、购房税费等方面都要做详细了解。
面对陌生的异国楼市，购房者该何去何从呢？世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲建议，买房要和自己的工作生活、子女的未来发展相结合，不要单纯为了炒房而买房，因为这种行为到哪都是对市场经济供需矛盾的一种干扰和破坏。一定要细致、全面地了解当地的情况，可以请一个比较可靠的房产中介。
中原地产首席分析师张大伟表示，投资海外并不是说收益会超过过去十年的国内楼市的收益，更多的是投资者分散投资的一个办法，寻求资金的避风港。他还谈到，海外资产的收益相对比较稳定，一般都是长期投资，主要看的是出租回报率。张大伟认为，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移，从操作层面来看，投资者在人民币升值的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样收益是增加的，反之会出现亏损。