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加倍返还部分的购房款所得税该由买方承担吗?


浙江裕丰律师事务所 杭州市万塘路18号黄龙时代广场A座501室 联系邮箱:13606617331@163.com

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  导言

  商品房销售包括商品房现售和商品房预售。以预售方式销售的商品房,买卖双方在合同中约定的房屋面积仅是预测面积,而非交房时的实测面积。关于合同中约定的预测面积与实测面积之间误差的处理方式,我国现行法律有明确规定,买卖双方所签署的购房合同中往往也会有约定。当实测面积小于预测面积,且面积误差比绝对脂过约定比率时,开发商需要向购房者双倍返还购房款。但如果开发商提出购房者需要就加倍返还的购房款缴纳个人所得税时,这样的主张是否合法?我们将通过以下一则案例,为大家进行分析。

  案 情

  案件争议焦点

  加倍返还的购房款人民币4万元是否需要李某缴纳个人所得税?

  律师分析

  所得税是一类税种,按自然人、公司或者法人为课税单位。关于李某收到A公司所支付的加倍返还购房款是否需要缴纳个人所得税,我们从以下三方面进行分析:

  一、先来看一下李某所收到的加倍返还的购房款人民币4万元的性质,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定该笔款项应为违反合同约定的违约金,A公司可以双方签署的买卖合同以及向李某付款的凭证等作为税前列支的凭证。

  二、《个人所得税法》规定应纳税的个人所得包括:工资、薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得;经国务院财政部门确定征税的其他所得。加倍返还的购房款并不属于上述个人所得,而经国务院财政部门确定征税的其他所得中也不包括加倍返还的购房款。

  三、A公司在将房屋预售给李某时已经按照合同约定的预测面积100平方米计算了预售收入人民币200万元,交房时就面积误差返还的购房款人民币10万元A公司只需作为前期预售收入的抵减进行税务处理即可。

  基于上述三点理由,A公司加倍返还给李某的购房款人民币4万元并不属于税法所规定的个人所得,自然也就不需要缴纳个人所得税,A公司所提出的代扣代缴所得税的说法不成立。

  2014年2月李某向A公司购买了一套商品房,双方在买卖合同中约定房屋预测面积为100平方米,单价为每平方米人民币2万元,总价人民币200万元。若房屋实测面积小于合同约定预测面积,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的购房款由A公司返还给李某,面积误差比绝对脂出3%时,李某可以选择解除合同、返还购房款及利息或选择继续履行合同。如果选择继续履行合同,面积误差比绝对脂过3%部分的购房款则由A公司双倍返还给李某。2015年2月交房时房屋实测面积为95平方米,由于房价上涨,李某选择继续履行合同。依照合同约定A公司应向李某返还面积误差3%以内部分的购房款人民币6万元,面积误差比超过3%部分的双倍购房款人民币8万元,对此A公司及李某均无争议。但在李某前去A公司领取退还的购房款时,A公司却提出加倍返还的购房款人民币4万元,需要李某按20%的税率缴纳个人所得税,并由A公司代扣代缴。对此李某感到十分疑惑,这税到底该不该由自己来缴纳呢?

  维权法律小贴士

  购房时能依照合同的约定获得赔偿,当然是一件大快人心的事。但开发商往往不会那么情愿地将赔偿款交到购房者的手中。当开发商提出要扣除这样或那样的税费时,购房人先别急着答应,首先搞清楚需要缴纳的税费名称,然后再咨询专业的税务师或律师查清税费的缴纳主体,再来确定是不是需要由购房者承担此类税费。千万不要因为能获得赔偿心里高兴,而忽略了自身合法权益的维护,就算是确需缴纳的税费,我们也要缴得清清楚楚、明明白白。

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