出国买房须长线规划 税费政策要弄清
时间：2013年11月11日 18:00:57 中财网
从房地产开发企业到普通投资者，中国资本正兴起又一轮投资海外房地产的热潮。由于一些国家的房地产市场仍处于历史的相对底部，资金出国买房也不失为一项聪明的投资。不过，无论是投资兼顾自住还是单纯追求海外不动产的保值、增值性，出国买房都是一项较为长期、涉及多种不确定因素的投资选择。因而，具体如何选择市场，投资者应充分考虑当地房价的上涨空间、移民政策、汇率波动、税费政策等等，有一个合理的长线规划。 投资性购房增多 近年来，中国个人投资者进军海外房产市场呈现出了颇为蓬勃的势头，在移民、留学等需求占据海外置业主流的情况下，纯投资性海外置业的需求也在迅速增加。可见，个人出国买房的主要动机已由传统的移民及子女教育延伸至资产保值及增值。区域上，美国、欧洲以及日本等地的房地产市场都处在一定的回暖阶段，价格较低，因而其投资价值和升值潜力也受到了较多关注。 据统计，中国人在海外的房产交易规模从2011年的5.47亿美元至2012年的18.6亿美元，增幅已达到了46%。其中，美国是投资的首选目的地。在美国购置私人住宅的海外投资者中，中国个体投资人所占的比例从2007年的5%上升到2012年的11%，投资总金额约为90.8亿美元，成为仅次于加拿大的第二大投资群体。随着美国经济的逐步复苏，总体房价不高、市场成熟、房价正平稳回归的美国楼市无疑仍有不小的投资潜力，而日益升值的人民币也让曼哈顿、旧金山的房子显得便宜了。目前，加州、纽约、奥兰多等地都是投资的热门区域，其租金收益回报也较为可观。 在欧洲，葡萄牙、意大利、希腊、西班牙这些国家由于身陷债务危机，纷纷用居留权来吸引非欧盟的外国人到该国购买房地产。由于其购房获居留的投资门槛相对较低，且生活环境、教育资源等具有一定优势，因此欧洲此类区域的房产置业同样受到了越来越多国人的关注。如在葡萄牙，400万元人民币就能买上一套不错的房子并获得全家的居留身份。另一方面，希腊、西班牙等国的房价近年来已大幅下跌，未来具有一定上涨预期也是不少人选择投资的因素之一。 而在亚洲，除了新加坡这样的老牌投资移民地区，日本逐渐成为了海外置业的新去处。高于国内房地产的租赁收益是许多人选择购买日本房产的原因。据了解，日本租赁市场成熟、回报率相当稳定，再加上人口密度高、消费集中，不少城市中心地段的入住率能维持在90%以上，租金回报率则有6%~10%(净收益)。而房屋所有权(包括土地)属于个人私有，可自由重建、改装、留给子女等优点，也是购买日本房产的加分项。 税费政策须弄清 不过，投资者在考虑将资金投向海外房地产市场时，应充分考虑到其与一般投资品及国内房产市场的诸多不同之处。其中，国内投资者较少接触到的房地产持有成本、相关的交易税费以及针对外国购房者的政策都必须一一弄清。根据所选地区和投资目标的不同，还会需要相应考虑如主要收益来源、移民政策、日常打理方式、卖出成本等等。反过来看，复杂的税费手续及政策变化预期也会影响投资者对投资地区的选择。 以美国的税费为例，根据各个州县的不同规定，通常会有房产经纪人佣金、律师费、登记费、交易税、房屋估价费、产权保险费、公证费、房产评估费等大大小小的诸多名目，流程也较为复杂(外国人购房更加如此)。因而，想要在美国投资房产，买进卖出、出租维护往往都需要大量借助房产经纪人和律师的代理操作，而相应的佣金和代理费均价格不菲。除了较大的交易成本，国内所没有的房屋持有成本在美国也非常可观。如房产税就是持有成本的一大组成部分，每个州和地区都不一样，一般在1%至3%之间。其他还会有房屋保险、小区费、物业费、出租管理佣金等等。 对于以租金收益为主的日本房产投资而言，在购买初期就详细计算后续成本及扣除后的净回报则更为必要。据了解，购买日本房产时大约需要房屋总价10%左右的各项税费，包括印花税、登记费、固定资产税、房地产购买税、中介手续费等等。而在持有成本上，最基本的就有每年1%~2%的固都税和每月的物业管理费、修缮积立金、町会费等等，扣除全部这些之后才是实际的净值。有了这样的认识，投资者才能进而做出较为合理、准确的投资判断和计划。 另外，由于各国、各地区的购房政策往往大相径庭，充分了解当前的各项规定及未来政策的变化预期也十分重要。如在英国，虽然伦敦房价已上涨至较高点，但出于教育资源、租金收益等因素仍有不少海外投资者杀入该市场。但近日据外媒报道，英国已考虑对购置该国高端地产的外国投资者征收资本利得税，以补足12亿英镑的财政开支缺口。这与现行法律“英国居民出售第二套及以上住房需缴纳18%至28%的资本利得税，海外购房者则免交此项税赋”的政策相比，无疑会大大影响相应的海外房产投资行为。而在欧洲其他国家和一些新兴投资区域，更容易出现的政策变化预期也是投资者需要有所注意的。 汇率风险不能忘 除了要了解复杂的购房流程及繁多的税费、持有成本之外，汇率波动带来的投资风险更是投资性买家不能忽视的问题。不同于以移民、自住或子女教育等目的为主的买家，投资收益为主的海外购房行为更容易受此影响，可能大大背离原本保值、增值的投资目标。 汇率波动将房产增值所带来的收益“吃掉”是主要的风险所在，对于以房产本身增值来保证资金收益的投资者来说尤为紧要。以澳大利亚的楼市为例，近年来其房价确实基本处在上升、回暖的通道当中。若是几年前通过人民币兑换澳元购房、如今又出售房屋并换回人民币，反而是亏损的。 可见，投资海外房产不单要关注房价的上涨空间，也要考虑汇率的变化趋势。对于出国买房这一较长期的投资行为来说，综合考虑税费、政策、汇率、房价，甚至经济大环境之后再做出适当的长线规划，无疑是必需的。□ .徐.卓.航 .理.财.周.刊