澳洲墨尔本别墅样板房
投资澳洲房产可以以房养学？美国的别墅只是国内毛坯价格？在北上广只能买个100平方米以内房子的钱，在塞浦路斯可买个海景别墅？
近期，不少海外房产投资机构在佛山推介其海外房产业务，受到不少投资者的欢迎，像澳大利亚、香港、新加坡、塞浦路斯等国家的投资移民项目，更是成为不少市民关注的焦点。随着“限购”政策逐渐步入深水区，不少手中握有闲钱的投资者开始把目光转向更广阔的海外房产市场。“国内限贷限购，到国外买房去！”已成为不少房产投资者的共识。在家业海外不久前举办的一次产品推介会上，该机构当天推出了几十套澳洲墨尔本CBD内全新豪华别墅，在正式开售前就已被投资者抢注了2/3。
针对当前海外置业的热潮，拥有多年海外房产投资经验的张先生却有着自己的见解：“海外置业切忌冲动盲目，不同的国家有不同的税费，买房还不如租房划算的例子比比皆是，了解清楚这些再去投资方为上策。”
海外房价和土地价格分别计价
不少海外房价和土地价格分别计价，如加拿大，购房者需要先向加拿大购买土地证，然后寻找开发商，请他们帮助进行设计和施工。这样，投资者在海外购房的时候，可以优先考虑地点和面积，至于房子是否喜欢、年代几何，都不那么重要了。
海外房产投资顾问张先生为我们举例说明，一位投资者想在加拿大买独栋别墅，经过多方比较和计算后，可以购买一栋售价30万美元，年代较久远的别墅，然后推倒重新设计修建，而在相同地区，同样面积的别墅售价都在50万美元左右。当然，购房者在购买此类房产的时候，要先计算比较下建筑费用。
此外，每个国家的土地价格在整个购房成本的占比是不同的。比如，美国纽约郊区的土地成本占购房成本的10%左右，而澳洲的土地成本则占40%左右。
了解那些“莫名其妙”的支出
在海外购房需要交纳契税、土地税、印花税和增值税，其中契税为东南亚部分国家所征收。欧美国家每年征收一次土地税，税率在1%至2%。印花税和增值税在各国都会征收。
除此以外，购房者还需支付买房时聘请律师的费用，各国的律师费用不等，据公开资料显示，纽约购房者需为此支付2500至3800美元，而马来西亚则为1000美元左右。根据各国的政策不同，需要缴纳的费用也不相同，购房者在购房之前需要详细了解，基本上在海外购房都需支付总房价的4%至7%的费用。
此外，在国内，购置房产属于一次性投入，以后定期缴纳物业管理费即可。但是在海外，房子绝对属于“消费品”。购房者需要随时注意房子的使用维护情况，稍不留心，可能就会为此支付一大笔在国人看来“莫名其妙”的钱。
法国为了控制房价，会向购房者征收重税，住房税和空房税是其中的两种，另外小到电视税，大到维修费都是需要准备的。以巴黎附近马赛一处60平米两居室为例，中等偏低收入的居住者每年仍需要支付600欧左右的住房税和电视税。
美国在将土地出售给购房者以后，随着房产价格的改变，每年征收的土地税、服务费也会随之改变。如一栋总价为30万美元的独立别墅升值到50万美元之后，土地税也会由3000多美元增加到5000多美元。
另外，海外置业的管理成本非常高，在加拿大购置房产以后，如果疏于维护，你会收到高达上千加币的罚款。而澳洲墨尔本要求，自家门前的垃圾或者是积雪如果不能及时清理，市政部门会代为清理，需要户主缴纳不菲的费用。一位在加拿大生活5年的移民者就曾经公开抱怨，“我家后院几个月没除草，还被管理部门罚款，可是那是我家的后院啊，我想怎样就怎样。”
事实上，在欧美国家购房，会要求你在购房之后，为这栋房子负责到底，你需要为这栋房子购买保险、维护清理、保证有人居住、负责房子周围的美好环境。疏忽任意一项，都可能会掏空你的荷包，支付几百到几千欧元不等的人工费和罚款。
买房未必比租房划算
弄清楚国外的购房政策、税费情况以后，新移民来到国外，针对自住和投资，买房和租房哪个划算？哪个需要为房子支付更多的钱？来看看这笔账怎么算。
以加拿大为例，连排别墅和公寓需要每月交纳管理费，每月在200至500加币之间，此外管理部门在房屋外部装修的时候，会向房主收1到4万加币的装修费，相对来说，独立别墅的限制会少一些。
对此有人会有疑问，买房是投资，25年之后，房子可能翻倍升值，但是，贷款25年，利息可能就要30几万，随着房子升值，房产税也要近20万左右，维修费用20万左右，算下来未必划算。其实，海外投资购房如果将回报都压在未来房产的增值上，并不是明智的选择，仔细算笔账会发现，购房时给房地产商的佣金、银行贷款利率、律师费、土地转让税和房屋维护管理费等几乎同上涨部分持平。
同时，还需注意如果在购房还贷过程中，中途将房子转卖出去，中断按揭，还需给银行缴纳罚款，同时离按揭结束日越近，罚款额越多。有一个真实的案例，伊朗一位移民移居加拿大，在温哥华购买了一间公寓，在银行贷款40多万。随后几年中，财务上出现问题，不得不把房子卖掉，在同一年的4月份，中断按揭，需要缴纳1.3万元罚款，7月份中断按揭，则需缴纳1.7万元罚款，而到了同年11月，则需要缴纳3.38万元的罚款。事实上，随着贷款利率的降低，每年加拿大银行业监管机构“银行服务及投诉申诉专员办事处”，会受理50%左右和罚款相关的问题。
不过，投资顾问张先生也告诉我们，在加拿大买房投资，有一个未还贷期，在此时期将房子卖出去是最划算的。例如，在2012年3月购买一套期房公寓，交房时间在2015年3月，此时，只需缴纳购房首付款，在收房前办理贷款即可。在2015年3月收房以及办理银行贷款之前，如果公寓升值，将公寓出售是最划算的。
在美国也会有同样的情况发生，在曼哈顿一间中高档公寓的售价在100万美元左右，每年需要为此间公寓缴纳3万美元的地产税，还有将近1000美元的管理费和水电费，而租同样规格和配置的公寓，每年的租金也不到4万美元。曼哈顿甚至9成以上的人一辈子都在租房子住。
加拿大移民网友晒账单，租房更划算