“把西雅图的家卖掉，去北京只够买二环边上的俩厕所。”2013年，女神汤唯在《北京遇上西雅图》中的一句话，把美国房产投资的彻底推成神话。最近，这个神话又有了一个新版本：北京的一套房换休斯敦的六套房，六年可回本。可是，这一切都是真的么？记者采访的专家说，美国有完善的税费体系，刨去要支付税费，买房高收益基本就是个“神话”，不能当真。
一套房换六套房的神话
来自各机构的统计数据，中国人奔赴海外置业的人数，每年都在增加。尤其是美国，就像大洋彼岸的一颗明珠，购房的国人占到了当地海外买家的24%。
最近，投资美国房产的神话，在网上又有了一个新版本。故事内容是：李女士卖掉她在北京的一套房，获得房款300多万元人民币，接着她将300多万元在美国休斯敦买入6套房。李女士的算盘是：每月每套房可获得租金收入约400美元，6套房总租金收入就是2400美元，约合14731元人民币。这笔租金收入，不仅可以把北京的房子租回来，每月还能赚1万元人民币。
于是，李女士总结：在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以高达8%，加上当地租售比较高，六七年就可以收回成本。相比之下，在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年。
6年和100年，两地房产投资的好坏高下立即显现。
回报率得扣除税费
这则投资神话是真的么？
“2007年由于金融危机，美国市场的房价跌幅整体达到了30%，而像洛杉矶这样的城市，跌幅甚至达到了70%。而从去年开始，随着经济形势有所好转，房地产市场也在缓慢回升。”
国信美投置业投资（北京）有限公司总裁陆鹤壬，在美国房产市场做了十几年。她告诉记者，从房价上涨的角度看，现在投资美国房产，确实可视为一个不错的时机。但是，美国市场和北京楼市大不相同，不可能出现一两年内房价翻番的现象。而且，买房中需要缴纳房产税、个人所得税得各种税费。“刨除这些税费，净回报率可能并没有大家想象中那么好。”
还有保险费清洁费物业费呢
在国内，如果你在郊区拥有一套独栋别墅，不怎么住，又疏于打扫，半年下来，你家的院子里可能已是杂草丛生。邻居路过你家，可能会感叹几句，但他没有要求你清除杂草的干预权利。可在美国，情况则大不相同，你需要每个月对房子进行定期清洁维护，否则你很可能会遭到罚款。
一位住在美国的中国人就告诉记者，一套独栋别墅，房屋的房顶、外墙都要定期检查，时间长了要翻新；房子每年都要高压水清洗；院子要剪草，花园游泳池要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂；管道漏水堵塞要找水管……“这些活儿，当地人多数会自己做，因为美国人工成本很高，你找人来修个电视天线，可能就要花去300美元”。而如果是联栋房和公寓房，虽然房子外面的维修不用房主负责，但每年得交至少一两百美元的物业费。“所以，你要有六套公寓房，一年下来的清洁费、物业费至少也要2000多美元，也就是12000元人民币。
另外，美国买房子必须买保险，否则自然灾害、火灾发生时所有的财产都会化为乌有。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月在100美元左右，一年就是1200美元。而在自然灾害多发的地区，还需要买上一份额外的自然灾害险，比如加州要买地震险，部分南方城市要加买飓风险。
此外，像李女士这样，自己住在北京，就需要专业的物业管理公司来打理出租的相关事宜，收费至少是租金总数的10%。大概算下来，六套房屋全年的各种税费总计在15万元上下。
房产税和个税两大税
房产税和个人所得税，是去美国买房中最主要的两大税种，也是为中国人最熟悉的两种税费。北京安致勤会计师事务所注册会计师张国礼，就仔细介绍了这两大税种。
美国每年会对每个房子进行评估，然后根据评估值计算房产税。各个州的房产税税率都不相同，比如加州的房产税税率是1.2%，德州的房产税税率是2%，休斯敦的房产税税率则在2.6%到3%之间。“美国房产税的整体范围是1%到3%，而税越高的地方房价涨幅会越慢。”
以故事中的李女士为例，按照休斯敦房产税税率的中间值2.9%计算，300万元的6套房产，假使评估值为7成、210万元，一年的房产税总额就达60900元。
而个人所得税，又是每年必交税种中的另一个大头。按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入中不受中美两国合约豁免，收入需要缴税，且若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时，全部租金都要交税，税率达30%。按照李女士每月2400美元的租金计算，全年的个人所得税就为8640美元，约53065元人民币。
遗产税赠与税算上了吗
张国礼也告诉记者，除了这些买房当下就会产生的税费，遗产税和赠与税，是未来有可能产生的税费，而这个恰巧是最容易被中国人所忽视的税费。
根据美国法律，接受遗产时需要缴纳税费，其中美国公民是500万美元免税额度，而非美国公民只有6万美元的免税额度。以一套50万美元的房屋为例，44万元需要缴纳遗产税，税率几乎达50%，就是22万美元。
“所以，如果是抱着投机的念头进入美国房地产市场，想追求两三年翻一番、然后再转手，是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。”陆鹤壬表示，美国房地产确实是不错的投资选择，但投机空间并不大，中国人投资美国房产，也要谨慎考虑风险和成本，尽量想周全。
本报记者 赵莹莹 J201